Campingresorts, Glamping, Ferienparks und Freizeitanlagen. Wir verbinden Projekte, Kapital und Betreiberkompetenz und machen aus Standorten Assets: mit geklärter Genehmigungslage, mit belastbaren Kennzahlen, mit sauberer Struktur zwischen Eigentum und Betrieb.
Die Nachfrage wächst seit zwanzig Jahren gegen jeden Trend. Die Angebotsseite ist familiengeführt, fragmentiert und selten bankfähig. Genau dazwischen entsteht unser Geschäft.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Beherbergungsstatistik 2025. Camping ist der am besten dokumentierte Teil einer Anlageklasse, die ebenso Ferienparks, Glamping und Freizeitanlagen umfasst.
Das größte Problem dieser Anlageklasse ist nicht fehlendes Geld. Es sind fehlende qualifizierte Betreiber.
Institutionelles Kapital ist längst da. BNP Paribas REIM hält mit dem Plein Air Property Fund ein Portfolio von 26 Standorten mit einer Bewertung von über 400 Millionen Euro, Swiss Life Asset Managers ist bei Club del Sole eingestiegen, ein Staatsfonds aus Abu Dhabi ist an der European Camping Group beteiligt. Der Renditeaufschlag liegt dort, wo diese Häuser ansetzen: zwischen dem Einzelobjekt in Familienhand und dem professionell geführten Portfolio. Was fehlt, sind Objekte, die man kaufen kann, und Menschen, die sie danach führen. Wir bringen beides mit.
Investierbar heißt für den Eigentümer: ein Betrieb, den eine Bank finanziert und ein Käufer bewerten kann. Fast jedes Gespräch, das wir führen, beginnt mit einem dieser fünf Sätze.
Der Betrieb läuft, aber die Nachfolge ist offen.
Waldmark übernimmt die Betriebsführung, das Eigentum bleibt in der Familie. Sie geben die Verantwortung ab, nicht den Besitz und nicht den Ertrag.
Die Anlage läuft unter ihrem Potenzial.
Wir rechnen zuerst, bevor investiert wird: Vermietmix, Preisdurchsetzung, Zusatzerlöse, Genehmigungsreserve. Danach steht ein Investitionsplan, dessen Rendite Sie nachvollziehen können.
Das Grundstück ist da, das Baurecht nicht.
Konzept, Bauvoranfrage, Genehmigungspfad, Planung und Realisierung bis zur Eröffnung. Sie bleiben Eigentümer oder bringen die Fläche in die Projektgesellschaft ein.
Das Objekt ist gekauft, der Betreiber fehlt.
Waldmark führt den Betrieb im Namen und für Rechnung des Eigentümers, mit Betriebsleiter vor Ort, Standards, Revenue Management und monatlichem Reporting.
Die Zahlen halten der Bank nicht stand.
Innerhalb unserer eigenen Projekte rechnen wir jede fremde Kalkulation unabhängig nach und bauen ein Finanzmodell mit echtem Downside. Manchmal ist das Ergebnis eine Absage. Wir verkaufen keine Gutachten, wir prüfen, was wir selbst verantworten.
Jeder Weg beginnt mit demselben Schritt: einem Gespräch, in dem wir zuhören und danach ehrlich einschätzen.
Ich habe einen Standort.
Campingresort, Ferienpark, Glampinganlage oder Freizeitimmobilie. Verkauf, Nachfolge, Teilverkauf oder einfach der Wunsch, den Betrieb abzugeben.
Ich habe ein Grundstück.
Privateigentümer, Landwirt, Kommune oder Bestandshalter. Eine Fläche in touristischer Lage, aber ohne Baurecht und ohne Konzept.
Ich habe Kapital.
Family Office, Privatinvestor oder institutioneller Halter mit Interesse an der Anlageklasse. Wir tauschen uns über Markt, Projekte und Struktur aus, ohne Angebot und ohne Unterlagen zur Zeichnung.
Ich betreibe.
Betriebsleiter, Planer, Fachplaner oder Dienstleister. Die Anlageklasse hat zu wenige Menschen, die einen Standort wirklich führen können. Wir bauen diese Seite mit auf.
Erstgespräche sind vertraulich. Wir nennen weder Namen noch Objekte, gegenüber Dritten nicht und auf dieser Seite nicht.
Diese Seite ist eine Unternehmensdarstellung. Sie enthält kein Angebot und keine Aufforderung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten oder Beteiligungen.
Der übliche Weg in dieser Branche ist die Pacht. Der Betreiber verdient dann an der Differenz zwischen Pacht und Betriebsergebnis, und jeder Euro dieser Differenz fehlt dem Eigentümer. Wir haben die Rollen getrennt und arbeiten mit Betriebsführung, so wie es im Shopping Center Management seit Jahrzehnten Standard ist.
Eigentümer und Objektgesellschaft
Hält Grundstück und Anlage, trägt die Investition und erhält das Betriebsergebnis. Umsatz und Kosten laufen in dieser Gesellschaft, der operative Erfolg schlägt unmittelbar auf das Ergebnis des Eigentümers durch.
4-RED GmbH
Findet und sichert Standorte und Bestandsobjekte. Entwickelt Konzept und Baurecht. Strukturiert Kapital und Verträge. Steuert Entwicklung, Asset Management und Reporting.
Waldmark
Pre-Opening, Betriebsführung, Standards, Revenue Management und operative Führung, mit angestelltem Betriebsleiter je Standort. Die Betriebsgesellschaft der 4-RED, geführt nach denselben Kennzahlen, die wir dem Eigentümer berichten.
Ein Objekt kann Leistungen von beiden Gesellschaften beziehen, aber nur über getrennte Verträge zu Marktkonditionen. Jede Vergütung steht einzeln im Vertrag und ist für den Eigentümer jederzeit nachvollziehbar.
4-RED empfiehlt kein Projekt, weil Waldmark daran verdient. Waldmark verspricht keine Betriebsergebnisse, um eine Transaktion zu ermöglichen.
Vergleichen Sie das mit einem Pachtvertrag, bei dem der Betreiber gegen Sie verdient und Sie es nie zu sehen bekommen.
Wir arbeiten ohne starre Ausschlussliste. Drei Dinge sehen wir uns immer zuerst an, danach entscheidet die Rechnung.
Der Standort trägt einen eigenen Betriebsleiter oder hat einen klaren Weg dorthin. Das ist unser wichtigstes Kriterium, unabhängig vom Format.
Vermietmix, Genehmigungsreserve, Erweiterungsfläche oder Repositionierung. Sichtbar, nicht erhofft.
Der Preis muss sich aus dem Ertrag ableiten lassen. Über den Bodenwert allein kommen wir nicht zusammen.
Projektvolumen typischerweise 3 bis 30 Millionen Euro. Wir arbeiten im deutschsprachigen Raum, in Frankreich und Spanien sowie in angelsächsischen Märkten.
Wir prüfen gewissenhaft und melden uns mit einer klaren Einschätzung zurück, auch wenn sie negativ ausfällt. Wie lange die Prüfung dauert, sagen wir Ihnen beim Erstkontakt.
Der Unterschied zu einem Berater ist einfach: wir betreiben am Ende selbst.
Alexander Prietz
Geschäftsführender Gesellschafter
4-RED arbeitet seit 2006 als Service Developer. Zwei Jahrzehnte lang haben wir Handelsimmobilien entwickelt, im Bestand betreut und geführt, in Europa und in den Vereinigten Staaten. Konzipieren, entwickeln, betreiben sind für uns keine drei Dienstleister, sondern drei Rollen, die wir selbst getragen haben.
Deshalb behandeln wir Outdoor Hospitality nicht als Freizeitgeschäft, sondern als Betreiberimmobilie mit allem, was dazugehört. Wir kennen die Seite des Eigentümers, weil wir jahrelang für sie gerade gestanden haben.
Entwicklung und Betrieb laufen mit festen Partnern für Planung, Baurecht und Operations. Jedes Projekt wird vom Gesellschafter geführt, aber keines allein bearbeitet.
Unser Ziel ist die führende Plattform für Outdoor Hospitality in Europa. Nicht die größte, sondern die, bei der Kapital, Eigentümer und Betreiber zuerst anrufen.
Danach wissen Sie, ob Ihr Vorhaben zu uns passt, und wir sagen Ihnen offen, wenn es das nicht tut.
Marktbrief: einmal im Quartal eine Einschätzung zu Transaktionen, Preisen und Betreiberthemen in Outdoor Hospitality. Kein Newsletter, keine Werbung.